Cocheras: una buena alternativa para invertir. Todas las claves.

Con cada vez más autos en las calles, no está mal que pienses en invertir en cocheras. En este informe te contamos todas las claves de esta inversión en ladrillos.

Para aquellos que buscan invertir en inmuebles pero no cuentan con el dinero para adquirir un departamento, la cochera es una muy buena alternativa. Su rentabilidad no es muy grande, aún así tienen menos gastos de mantenimiento y un poder de revalorización muy grande, dado la creciente demanda de espacio. Te explicamos todas las claves del negocio.

¿Porqué invertir en una cochera?

En la Argentina se han llegado a vender más de 900.000 unidades nuevas por año, más de un auto y medio por minuto, 103 autos nuevos en la calle cada hora..

Cada auto que se fabrica genera una gran demanda de espacio, tanto en garajes, cocheras privadas o en la calle. Puntualmente, estos nuevos autos vendidos en equieren casi 6,5 millones de metros cuadrados nuevos de estacionamiento.

Si lo midiéramos en manzanas, necesitaríamos 650 manzanas enteras para poder estacionar todos los autos nuevos. La Ciudad de Buenos Aires cuenta con 12.300 manzanas, o sea, si los estacionáramos aquí, necesitaríamos un 5% de las manzanas de la ciudad.

Además de la demanda de cocheras por la producción récord de autos, más de 1400 garajes se cerraron en los últimos años; sus propietarios vieron elevar el valor de su terreno a niveles históricos (llegando a U$S 1.800 el metro de tierra), por encima de la rentabilidad del negocio -lo mismo ocurre con las estaciones de servicio-, vieron esta oportunidad y vendieron.

Por último y como si esto no fuera poco, en la Ciudad de Buenos Aires se crearon bicisendas y calles peatonales, la posibilidad de estacionar en la vía pública se redujo aún más.

Como podremos ver, la demanda de cocheras es creciente y se comprueba una tendencia que vino para quedarse, al no existir soluciones desde el estado que resuelvan este problema.

¿Cuál es la rentabilidad de una cochera?

Por el alquiler de una cochera, podemos obtener una rentabilidad anual neta de entre un 4% y un 6%, dependiendo siempre del lugar de la cochera, las mejores ubicadas tienen una ganancia muy superior a aquellas que no lo están tanto. Comparando con el alquiler de un departamento, este último nos puede dar una rentabilidad de entre un 5% y 8% anual dependiendo también de la ubicación. Consideramos para el cálculo que los gastos de la cochera (expensas y servicios) corren por cuenta del propietario, lo que no ocurre en el departamento, que corren por cuenta del inquilino.

Las rentabilidades son similares, la ventaja de la cochera es que se requiere mucho menos dinero para “entrar” al negocio y no sufre tanto desgaste por lo que no demanda gastos de mantenimiento (pintura, roturas, etc).

Un plus: la ganancia por revalorización. ¿Cuánto aumento el valor de las cocheras en los últimos años?

La ganancia que obtenemos por alquilar una cochera es razonable dado que esta inversión es conservadora y de poco riesgo. La ventaja adicional, y por lo cual consideramos que tiene un gran atractivo hoy, está en el aumento del valor de la misma en el tiempos y por último que existen muchos proyectos en los cuales podes pagarlas en pesos y cuotas.

En muchos barrios las cocheras tuvieron crecimientos de sus precios por encima del M2 de departamentos. En Caballito y Belgrano, por ejemplo, tenemos aumentos de un promedio del 10% anual en dólares. Una cochera que tenía un valor de U$S 18.700 en 2009, hoy tiene un valor de U$S 30.500.

¿Sumamos un plus más?

La cochera es líquida: es más fácil vender una cochera cuando necesites de hacerte del dinero de la misma, que muchos departamentos. En muchas ubicaciones hay listas de espera para adquirir una cochera.

Tips a tener en cuenta a la hora de invertir:

Si tenes pesos y querés entrar al mercado inmobiliario, comprobamos que las cocheras son una buena inversión. Por otro lado, si tenes tu auto propio, no tenes aún una cochera, tenes pesos y no tenes donde invertirlos, te recomendaríamos que vayas buscando una para comprar. Ahora bien, es bueno que tengas en cuenta estos comentarios antes de invertir:

Gastos iniciales: Si querés afinar el lápiz para calcular tu rentabilidad, no olvides de tener en cuenta los gastos por escribanía y/o inmobiliaria tanto a la venta o compra de la unidad.

Expensas: No compres una cochera con altos costos de mantenimiento. Las expensas y sus servicios e impuestos no deberían superar más del 20% sobre el valor del alquiler mensual, de ser así verías reducida tu rentabilidad. Consulta estos costos antes de invertir.

Ubicación: Como siempre les comentamos, el factor ubicación es clave en cualquier inversión inmobiliaria, este factor cobra un valor adicional cuando hablamos de una cochera. Las cocheras de zonas más transitadas ya tiene hoy un valor muy alto, si pensamos en una revalorización alta en los próximos años las zonas con alto crecimiento inmobiliario y con alto tránsito de vehículos tienen gran potencial. Hay que reconocer hoy aquellos barrios que puedan crecer en los próximos años.

El edificio: Si la cochera será fija y se encontrará dentro de un edificio de vivienda, generalmente no está permitido alquilarla a personas que no habiten en el mismo. No te olvides de chequear el reglamento de copropiedad.

Cocheras comerciales: También podrás comprar cocheras en estacionamientos comerciales, esta modalidad tiene un régimen especial y nos demandaría todo otro informe explicarte sus características, dado que no estarás alquilando a una sola persona, sino que será móvil, y por horas, tendrás una rentabilidad por el uso de tu cochera en el tiempo y se encontrará administrado por una gerenciadora de cocheras. Los precios de estas cocheras suelen ser superiores, como su rentabilidad.

Contrato de alquiler: Generalmente no se realiza ningún tipo de contrato, así como tampoco existen problemas posteriores si el inquilino no paga, para el desalojo. En ese caso sacar su auto es más fácil que desalojar un departamento. Como habitualmente es un contrato “de palabra” es bueno fijar desde el inicio los meses en los cuales se fijarán incrementos en el valor del alquiler, como ocurriría con cualquier departamento, para evitar posteriores conflictos.

Conclusión: Mientras la inflación siga creciendo y no tengas donde invertir tus pesos, la cochera es una buena alternativa. Más aún, mientras se siga alentando la compra de autos, dentro de todos los “ladrillos” que podrías comprar, esta alternativa es mejor aún a otras existentes y podes “entrar” con no tanto dinero. Pensá siempre en la revalorización a futuro, no solo en el alquiler mensual que obtengas, ahí esa la clave de esta inversión.

Todas las consultas adicionales que tengas sobre este tema las podes hacer a hola@bryn.com.ar  en donde te asesoraremos para que tomes la mejor decisión.

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