Al igual que todas las inversiones, aquellas realizadas en inmuebles implican riesgos y la rentabilidad esperada de la inversión por lo general varía proporcionalmente en cada proyecto. A mayor riesgo mayor rentabilidad “se le pide” a la inversión.
“Dani, junto con mi marido heredamos un dinero y queremos ver donde invertirlo para ganar con el tiempo y también resguardar nuestro capital, tenemos varias alternativas, los ladrillos pueden ser una ¿cómo me doy cuenta si es más o menos riesgos y me conviene versus un plazo fijo, por ejemplo?”.
Así fue la consulta que me realizó María Eugenia y creí necesario “pasar en limpio” qué tener en cuenta al momento de invertir poniendo foto en riesgos y retornos.
Vayamos de menos a más y examinemos en este artículo los riesgos más básicos que intervienen en todo tipo de operación, poniendo foco en los ladrillos.
Pero ¿Qué es riesgo?
El riesgos es la posibilidad de sufrir consecuencias adversas. Si comprendes fácilmente que una cosa será comprar unos U$S y dejarlos guardados -negocio super conservador- y otra -más riesgosa- será invertir en un pozo en construcción, estamos en el buen camino.
Repasemos distintos tipos riesgos:
- Riesgo “del negocio”.
- Riesgo financiero.
- La inflación.
- Las devaluaciones.
- El riesgo “sistémico”.
- La liquidez o iliquidez del mercado.
- La sensibilidad de todas estas variables.
El riesgo del negocio
¿Es negocio aquello en lo que vas a invertir? ¿Hay negocio allí? Esta es la primera pregunta que siempre pido se hagan.
El riesgo del negocio es la posible operación sin éxito de un proyecto.
Está determinado por el tipo de proyecto, la gestión que hagamos de él y el mercado en el cual se encuentre. Cada uno de estos factores, bien o mal elegidos, bien o mal gestionados, puede hacer que el dinero que te entre para recuperar tu inversión sea interesante o no llegue ni siquiera a cubrir el importe que pusiste.
Ejemplos del rubro inmobilario: ¿Desde tu punto de vista, cuál de estas opciones tiene un mayor o menor riesgo “del negocio”?.
- Un local en un shopping totalmente equipado y en funcionamiento, con gran circulación de clientes todo el día.
- Una tierra muy alejada del centro con un limitado acceso por autopista para desarrollar a futuro un barrio cerrado.
En general, los riesgos del negocio se concentran en la gestión y el mercado. Quienes gerencien el proyecto deben ser profesionales con experiencia en el rubro, deben ser innovadores, competentes y eficientes.
Por otro lado, los cambios en el mercado constituyen otro riesgo clave, pero es algo sobre lo cuál un gerenciador a veces tiene muy poco control, será su habilidad poder “leer” estos cambios y anticiparse ellos.
Volviendo a la pregunta que te hice al principio: ¿hay negocio en ese proyecto? si no te resulta fácil responder SI, analizalo con mucho detalle, puede que el negocio sea muy acotado y quizás no merezca tanto la pena.
El riesgo financiero
¿Ponés vos el 100% del capital para el proyecto o te apoya un “socio” que te presta el dinero a cambio de un interés?
Este riesgo refleja principalmente la incertidumbre que tiene el proyecto respecto a sí va a poder pagar o no la deuda que se contraiga para ponerlo en funcionamiento.
Si tu proyecto es 100% con capital propio, no tendrías este riesgo, pero si te “apalancas” para ponerlo en marcha, esta deuda va a aumentar la variabilidad de tu retorno, a mayor deuda puede significar rendimientos mayores o podría significar retornos negativos e inclusive una probabilidad de impago, que no puedas devolver la que pediste prestada.
El riesgo financiero también incluye el riesgo de tipo de interés: un aumento de tasas de interés más de la esperada cuando me encuentro endeudado a tasa variable va a aumentar el pago de intereses de la deuda del negocio y por lo tanto, disminuirá la tasa de retorno para el inversor.
Podemos sumar también el concepto de “costo de oportunidad” o sea, si las tasas son altas, tu negocio deberá ser muy atractivo -generando un retorno al menos de la proporción de esas tasas- para que los inversores pongan su dinero en tu negocio.
Si las tasas son bajas quizás no debas “exigirle” tanto a tu negocio, dado que el inversor se sentirá atraído por tu proyecto dado que será el que “le deje ganar más dinero” invirtiendo su capital.
La Inflación
En el caso de la inflación, si el mercado en el que me desarrollo tiene inflación, esta claro que esta reducirá el poder adquisitivo de un inversionista sobre los pesos -o cual fuera la moneda local- que se inviertan en un proyecto.
Al menos los argentinos ya estamos acostumbrados -lamentablemente- a hacer estas cuentas y trataremos de no poner nuestro dinero en alguna alternativa de inversión que no cubra la inflación de la moneda que estoy invirtiendo.
Hay que ser muy cauto con este punto, “cuando la limosna es grande hasta el santo desconfía” decía la nona, muchas veces pensamos -como ocurrió con los plazos fijos en Argentina en 2019- que las tasas tan altas iban a cubrir siempre la inflación local, en algunos momentos eso no ocurrió y tu dinero invertido ahí no solo que no gano nada, sino que perdió poder adquisitivo.
Las devaluaciones
Si “medís” el retorno de tu inversión en una moneda que no sea la local, cualquier devaluación te puede afectar muchísimo.
Puede ocurrir también que tu inversión se hizo en U$S pero tu flujo de fondos es en moneda local, en ese caso, será más costoso recuperar tu inversión y tu ingreso periódico medido en U$S se achicará también frente a una devaluación.
Lamentablemente en países como la Argentina que sufren periódicamente algún tipo de devaluación -al menos en los últimos años- pensar en la moneda que se invierte y en la moneda que genera el flujo para su recupero es muy importante.
El riesgo “sistémico”
Son aquellos riesgos relacionados con el “sistema” en el cuál esta inserto tu proyecto.
Como ejemplo de ellos podemos mencionar a los cambios políticos, los cambios habituales de normas impositivas, del marco legal en el cuál se mueve tu actividad.
Estos riesgos afectan a todos los inversores por igual (que inviertan en la misma economía local) y realmente no suelen variar de manera muy significativa según el proyecto, pero hay que tenerlos muy en cuenta.
Como ejemplo en Argentina podemos dar: los cambios en las nuevas leyes que regulan el mercado de los alquileres, los cambios en normas de construcción, entre otros.
El riesgo de liquidez
Se refiere a cuando la inversión se podrá “cobrar” en el futuro.
Las propiedades se consideran generalmente como un activo ilíquido; no siempre es fácil ni rápida su venta. Si la economía está sufriendo una recesión, las fuentes de financiamiento pueden reducirse significativamente, reduciendo el número de compradores potenciales que lo necesitan.
Por tanto, podrá ser a veces difícil vender una propiedad rápidamente sin hacer un descuento sustancial respecto del valor que pretendías en un principio.
Riesgo de sensibilidad
Se refiere a todos los anteriores seis tipos de riesgos y su “peso” específico en cada uno de los proyectos.
Como mencionamos hay riesgos que dependen de nuestra gestión y podemos acotar, hay otros que no dependen en absoluto de nosotros y tendremos que proyectar o visualizar en el tiempo.
Cuanto más podamos medir y acotar el riesgo, menos sensible será este en su operación el día a día. En cambio cuando más librado a las fuerzas del mercado se encuentre esta sensibilidad será mayor y podemos “controlarlo” en una medida mucho menor.
Conclusiones:
Riesgo y rentabilidad están correlacionados positivamente, porque las personas tienen aversión al riesgo.
Un aumento en los riesgos requieren por parte de los inversores que los rendimientos sean mayores en compensación. La gente normalmente no aceptan la misma tasa de retorno por una inversión muy arriesgada que ya podría obtener por una inversión de bajo riesgo y ya conocido.
Nos preguntamos ¿cuánto más debería rendir una inversión si tiene más riesgo que otra?
Esto es lo que se denomina comúnmente “prima de riesgo”. Esta prima de riesgo puede ser difícil de determinar, ya que puede variar tanto entre los tipos de inversores y con el tiempo.
Lo importante es ser consciente y reconocer los diferentes tipos de riesgo que afectan una inversión y nunca suponer que dos alternativas distintas van a tener el mismo riesgo, aunque hablemos de un mismo tipo de proyecto.
Genéricamente una “inversión en pozo” puede variar en riesgos entre dos proyectos inmobiliarios distintos: uno puede tener planos aprobados, otro no; uno puede estar enmarcado en un tipo legal más beneficioso que otro para “cubrir” los riesgos; uno puede tener un flujo de fondos más lento y un plazo de concreción mucho más largo que otro, por lo tanto merecería mayor retorno por tu “costo de oportunidad” de hundir tu dinero en él por más tiempo.
¿Necesitas una segunda opinión sobre la inversión que vas a hacer? ¿Te puedo ayudar con la venta de tu propiedad? Escribime a daniel@bryn.com.ar o dejame tu consulta aquí
